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Vermieten & Mieten

Mietpreisbremse: Nürnberg, Fürth, Erlangen erfüllen Vorgaben

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Gleich sieben Städte und Landkreise in Mittelfranken können laut bayerischem Justizministerium die Mietpreisbremse einführen, darunter Nürnberg, Fürth und Erlangen.

Noch laufen die Abstimmungen zwischen den kommunalen Verbänden und der Staatsregierung. Doch laut dem bayerischen Justizminister Winfried Bausback (CSU) ist die Einführung der Mietpreisbremse noch vor der Sommerpause möglich. Damit gehört der Freistaat zu den ersten Bundesländern, die die Mietpreisbremse auf den Weg bringen. Nach Bausbacks Worten erfüllen nach vorläufigem Stand derzeit 144 der über 2.000 bayerischen Städte und Gemeinden die Voraussetzungen, um die Mietpreisbremse einführen zu können.

Oberbayern liegt weit vorn

Die Aufstellung der Staatsregierung zeigt gravierende Unterschiede zwischen den einzelnen bayerischen Regierungsbezirken. Die meisten betroffenen Städte befinden sich in Oberbayern, allen voran die Landeshauptstadt München sowie die umliegenden Gemeinden und Landkreise. Kaum vertreten sind hingegen Niederbayern (Landshut), Oberpfalz (Regensburg, Neutraubling) und Oberfranken (Bayreuth).

Nürnberg, Fürth und Erlangen betroffen

In Mittelfranken sind nach vorläufigen Daten folgende fünf Städte und Gemeinden berechtigt, die Mietpreisbremse umzusetzen:

  • Nürnberg
  • Fürth
  • Erlangen
  • Buckenhof (Landkreis Erlangen-Höchststadt)
  • Altdorf (Landkreis Nürnberg Land)

Mietpreisbremse: Bayern gibt Gas

Die umstrittene Mietpreisbremse ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten und hat das Ziel, den zum Teil dramatischen Anstieg der Wohnungsmieten in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt abzufedern und zu begrenzen. In Berlin gilt die Mietpreisbremse bereits, Nordrhein-Westfalen sowie Hamburg folgen zum 1. Juli 2015. Die Bundesländer dürfen die betroffenen Kommunen individuell benennen. In der Folge dürfen Vermieter bei Neuverträgen maximal zehn Prozent höhere Mieten verlangen, als die ortsübliche Miete ausweist. Das Gesetz gilt aber längt nicht für alle Immobilien, sondern nur für Bestandsbauten. Ausgenommen sind Neubauten sowie sanierte Gebäude und Wohnungen. Mieterverbände befürchten, dass Vermieter vermehrt Schlupflöcher suchen, um trotz Mietpreisbremse höhere Mieten durchzusetzen. Insbesondere liefert die Mietpreisbremse keine Antwort auf den nach wie vor fehlenden Wohnraum, gerade in Ballungsgebieten wie Nürnberg, Fürth und Erlangen. Nach Ansicht von Bayerns Justizminister Bausback stelle die Mietpreisbremse „kein Allheilmittel“ dar, sei aber eine flankierende Maßnahme, um „Auswüchsen am Wohnungsmarkt“ zu begegnen.

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Mietpreisbremse: 63 % rechnen mit Mieterhöhungen

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Gedacht ist die Mietpreisbremse zur Deckelung der immer weiter steigenden Wohnungsmieten – doch eine Mehrheit der Mieter fürchtet das exakte Gegenteil.

In erster Linie in Ballungsräumen und Großstädten wie München, Berlin oder Hamburg soll die zum 1. Juni in Kraft getretene Mietpreisbremse dafür sorgen, dass die Mieten weniger rasant ansteigen. Für die Festlegung und Durchsetzung sind die jeweiligen Kommunen zuständig. Doch nach einer aktuellen Umfrage von Immowelt gehen 62 % der Mieter davon aus, dass die Mieten bereits im Vorfeld einer drohenden Mietpreisbremse angepasst werden – und zwar nach oben. Zudem glauben ebenfalls 62 %, dass die Vermieter eine der gängigen Schlupflöcher der Mietpreisbremse nutzen.

Bislang gilt die Mietpreisbremse nur in Berlin, weitere Städte prüfen derzeit die Voraussetzungen für eine Einführung. Die Mietpreisbremse sieht vor, dass der Mietpreis bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Doch die Mietpreisbremse gilt längst nicht für alle Immobilien – ausgenommen sind beispielsweise Neubauten oder grundlegend sanierte Wohnungen. Dadurch kann es nach Ansicht vieler Mieter zu einem Renovierungsstau kommen, denn Teilsanierungen – etwa Energie-sparende Fenster, ein neu gepflasterter Balkon oder ein neues Bad – lohnen sich dann für den Vermieter nicht mehr. Denn lediglich 10 % der Modernisierungskosten dürfen seitens des Vermieters auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden, sofern es sich um energetische Sanierungen handelt.

Laut der repräsentativen Immowelt-Umfrage gibt es in Deutschland dennoch eine überwältigende Zustimmung für die Mietpreisbremse: 93 % der Mieter befürworten die Einführung. Doch nur 20 % glauben, dass die Mietsteigerungen tatsächlich geringer ausfallen, denn das Hauptproblem ist und bleibt der Mangel an Wohnungen. Städte und Bauträger kommen der anwachsenden Bevölkerung schlichtweg nicht hinterher; dadurch bleibt bezahltbarer Wohnraum auch in Zukunft ein Luxusgut, zumindest in den Ballungsräumen.

 

Vermieten & Mieten

Bestellerprinzip: Mieterbund warnt Makler und Vermieter

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Makler und Vermieter diskutieren Möglichkeiten, das seit Anfang Juni gültige Bestellerprinzip zu umgehen. Widerstand kommt vom Deutschen Mieterbund.

Im Interview mit dem Deutschlandfunk droht der Deutsche Mieterbund mit Schadensersatzforderungen der betroffenen Mieter. DMB-Pressesprecher Ulrich Ropertz warnt Vermieter vor Tricks rund um das Bestellerprinzip und prognostiziert, dass etwaige Versuche zum Scheitern verurteilt seien. Auch künftig ist es selbstverständlich vorstellbar, dass der Mieter einen Makler mit der Immobiliensuche beauftragt und damit im Erfolgsfalle die Maklerprovision in Kauf nimmt. Voraussetzung ist ein schriftlicher Auftrag.

Geldbußen bis zu 25.000 Euro

Findige Makler könnten nun auf die Idee kommen, dem Interessenten vor Betreten der annoncierten Wohnung einen entsprechenden Auftrag unterzeichnen zu lassen und damit über diesen Umweg die Provision einzustreichen. Das sei laut Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund aber gesetzeswidrig: Betroffene Mieter, die sich auf einen derartigen Deal einließen, hätten demnach drei Jahre Zeit, die Provision zurückzufordern. Solange währt nämlich die Verjährungsfrist – Mietervereine und Anwälte hätten in diesem Szenario beste Erfolgsaussichten, zumal der Makler eine Geldbuße bis zu 25.000 Euro riskiert.

Maklerprovision über Umwege: Der Ablöse-Trick

Sehr viel subtiler ist für Vermieter die Methode, durch überhöhte Ablöse-Forderungen für Einbauküchen, Regale, Teppiche, Vorhänge, Kaminöfen oder Badezimmermöbel einen Teil der Maklerprovision zurückzuholen. Doch diesem Ansinnen sind von Gesetzgeberseite Grenzen gesetzt: Maximal darf der Vermieter einen Preis ansetzen, der 50 % über dem Zeitwert liegt. Dennoch ist die Methode Erfolgsversprechend: Gerade bei mehreren Mietinteressenten stehen die Chancen gut, dass sich einer der potenziellen Mieter auf einen Mondpreis einlässt. So lässt sich eine zehn Jahre alte Einbauküche mit einem Wert von 5.000 EUR theoretisch für 7.500 EUR ansetzen – macht ein Plus von 2.500 EUR, was in vielen Fällen die Maklerprovision schon wieder einspielen würde. Vermieter, die es an dieser Stelle übertreiben, laufen nach den Worten von Ulrich Ropertz ebenfalls Gefahr, dem Mieter bis zu drei Jahre später das zuviel gezahlte Geld zurückerstatten zu müssen. Voraussetzung: Der Nachweis gelingt und der Mieter geht tatsächlich gerichtlich gegen den Vermieter vor – mit dem Risiko, zusätzlich auf den Anwalts- und Gerichtskosten sitzen zu bleiben.

Weitere Mieterhöhungen wahrscheinlich

Das seit Juni 2015 geltende Bestellerprinzip hat indes vermutlich eine sehr viel simplere Folge: In Städten und Regionen mit hoher Nachfrage und weiterhin dünnem Immobilienangebot werden sich trotz Mietpreisbremse auch weiterhin spürbare Mieterhöhungen bei Neuvermietungen durchsetzen lassen – nicht nur in Toplagen. Auf diese Weise zahlt der Mieter unter Umständen trotzdem die Maklerprovision ganz oder teilweise, wenn auch nicht mehr auf einen Schlag, sondern gestreckt über mehrere Monate.

 

Vermieten & Mieten

Wer zahlt die Maklerprovision? Bestellerprinzip in Kraft

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Viele Vermieter werden künftig mit spitzem Bleistift rechnen, ob sie einen Makler bei der Vermietung ihrer Wohnungen und Häuser einschalten.

Bei der Vermietung von Wohnungen war es bislang üblich, dass der Makler dem glücklichen Neumieter für seine Dienste mehr als zwei Kaltmieten in Rechnung stellte. Seit 1. Juni 2015 gilt das sogenannte Bestellerprinzip – und das bedeutet in der Praxis: Wer den Makler bestellt, bezahlt auch die Maklerprovision. Und das ist in der Regel der Vermieter. Das Gesetz gilt in ganz Deutschland und ist im Gegensatz zur zeitgleich in Kraft tretenden Mietpreisbremse nicht auf besonders umkämpfte Wohnungsmärkte beschränkt.

Wann Mieter weiterhin den Makler bezahlen müssen

Freilich gibt es auch künftig die Situation, dass der Mieter die Kosten für die Vermittlung der Wohnung durch einen Makler bezahlt. Nämlich immer dann, wenn er explizit einen schriftlichen Auftrag zur Wohnungssuche erteilt. Kommt auf Basis dieses Vertrages eine Anmietung zustande, zahlt der Mieter wie bisher auch die Maklerprovision.

Die Folgen des Bestellerprinzips

Der Berufsstand der Immobilienmakler hat schon im Vorfeld des Gesetzes auf die möglichen Risiken der Neuregelung hingewiesen. Ganz konkret wird erwartet, dass viele private Vermieter künftig die Vermietung ihrer Wohnungen in die eigene Hand nehmen und sich die Provision für die Arbeit des Maklers sparen. Das wird immer dann der Fall sein, wenn der Vermieter ohnehin vor Ort ansässig ist und die Ausschreibung samt Abschluss des Mietvertrags selbst organisieren kann und will. Doch der Zeitaufwand für die Vermietung einer Wohnung ist enorm: Inserate wollen formuliert und inklusive aussagekräftiger Fotos online gestellt werden, Mieter-Anfragen beantwortet, Besichtigungen koordiniert und Interessenten auf Tauglichkeit und Bonität überprüft werden. All das kostet Zeit, Nerven und somit letzten Endes auch bares Geld.

Die Schlupflöcher des Bestellerprinzips

Mancher Vermieter wird damit liebäugeln, zwar wie bisher einen Makler einzuschalten, die Kosten aber über eine höhere Miete wieder hereinzuholen. Das ist legitim und legal, soweit dies auf dem jeweiligen Immobilienmarkt durchsetzbar ist und mit den gesetzlichen Regelungen mit Blick auf die Mietpreisbremse vereinbar ist. Schlupflöcher eröffnen sich aber auch durch übertriebene Ablöse-Forderungen, etwa für Einbauküche, Schrankwand, Badezimmermöbel, Lampen oder Regale. Gegen extrem überhöhte Ablösezahlungen kann sich der Mieter wehren: So darf die Ablöse nicht mehr als 50 Prozent über dem Wert der entsprechenden Einrichtung liegen.

Oft geht es nicht ohne Makler

Fehlende Ortskenntnis, Zeitdruck, große Distanzen zum neuen Wohnort, sehr präzise Vorstellungen von Stadtteil, Zuschnitt und Ausstattung: In all diesen und vielen weiteren Fällen werden potenzielle Mieter auch künftig die Dienste von Immobilienmaklern in Anspruch nehmen (müssen). Die Mehrkosten können sich schnell bezahlt machen, zumal manche Traumwohnung erst gar nicht in den einschlägigen Portalen inseriert wird.

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Schlüssel verloren – Mieter schadensersatzpflichtig?

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Wenn der Mieter einen überlassenen Hausschlüssel verbummelt, muss er für den Austausch der Schließanlage aufkommen. Aber es gibt Ausnahmen, wie der BGH nun entschieden hat.

Was passiert eigentlich, wenn dem Mieter einer oder mehrerer seiner Wohnungs- oder Haustürschlüssel verloren geht? In vielen Fällen ist der Schlüssel Teil einer kombinierten Schließanlage, die den Zugang sowohl zur Wohnung als auch zur Hausanlage ermöglicht. Ist der Schlüssel kurzfristig nicht mehr aufzufinden, stellt dies ein erhebliches Sicherheitsrisiko dar. Fast immer werden sich die Eigentümer zu einem Austausch der Schließanlage durchringen. Die Kosten trägt der Verursacher, in diesem Fall der Mieter.

Die Schließanlage muss aber in jedem Fall ausgetauscht werden, wie der Infodienst Recht und Steuern der Landesbausparkassen (LBS) mit Hinweis auf ein aktuelles Urteil mitteilt (Aktenzeichen VIII ZR 205/13). Im konkreten Fall endetete das Mietverhältnis, einer der Schlüssel fehlte, die Hausverwaltung kalkulierte mit rund 1.400 Euro für den Austausch der Schließanlage. Allerdings wurde die Maßnahme nicht durchgeführt, demnach sei kein Vermögensschaden entstanden und deshalb sei der Mieter auch nicht zum Schadensersatz verpflichtet.

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Haustiere in Mietwohnung: Muss der Mieter für Schäden haften?

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Auch wenn der Mietvertrag die Tierhaltung ausdrücklich erlaubt: Treten Schäden auf, muss der Mieter dafür aufkommen.

Viele Vermieter untersagen von vornherein die Haltung von Hunden und Katzen in ihren Mietwohnungen – aus nachvollziehbarer Sorge, Böden und Einrichtung könnten zu Schaden kommen. In Einzelfällen ist dies zwar im Mietvertrag ausdrücklich vorgesehen (etwa dann, wenn die Wohnung durch einen Garten entsprechenden Auslauf zulässt), entspricht aber keinesfalls einem Freibrief. Das Landgericht Koblenz hat in einem Urteil (2. Mai 2014 – 6 S 45/14) klar gestellt: Der Mieter muss Schadenersatz leisten, wenn ein Haustier Schäden in der Wohnung anrichtet.

Im konkreten Fall ging es um zentimeterlange Kratzer auf einem wertvollen Parkettboden, den ein ausgewachsener Labrador zu verantworten hatte. Von einer normalen Abnutzung, wie sie der Mieter als Argument ins Feld führte, könne hier keine Rede mehr sein. Vielmehr ist der Mieter dazu angehalten, mit der Mietsache und der Bausubstanz pfleglich umzugehen und objektiv vermeidbaren Schaden durch Tierhaltung abzuwenden.

Zu den Obhuts- und Sorgfaltspflichten des Mieters hätte es gehört, die Kratzer nicht einfach achselzuckend hinzunehmen, sondern mit geeigneten Maßnahmen die Parkettschäden zu vermeiden – etwa in Form von ausgelegten Teppichen. Tierliebe Vermieter müssen also keinesfalls hinnehmen, wenn die Katze des Mieters ihr zugewiesenes Katzenklo ignoriert und stattdessen Bodenbeläge bevorzugt.

Der Mieter ist immer dann zu Schadenersatz verpflichtet, wenn der Schaden so gravierend ist, dass er eine normale Nutzung übersteigt.